Цена:
-
Площадь:
-

 


Успешные составляющие продажи недвижимости вторичного рынка.


Некоторые советы от профессионалов.


1.Уточнение намерений

Работая в сфере недвижимости много лет, приобретаешь особенный опыт, можно даже сказать интуицию. Первая встреча с потенциальным клиентом является определяющей. Это дает понимание серьезности намерений собственника и причин, по которым он хочет продать квартиру. Это очень, важно не только для нашей компании «Гюнешли Заман», которая помогает продать квартиру, но и самому владельцу недвижимости. Постановка конкретных целей, поможет сохранить время многих людей, и что немаловажно избежать недоразумений или спонтанного желания собственника повернуть процесс продажи вспять в самую последнюю минуту. 

Только удостоверившись, что предложение продать квартиру – это не попытка узнать, сколько можно будет получить за нее или неопределенность пожеланий клиента, а в действительности реальная потребность, мы переходим к следующему этапу деловых отношений и предпродажной подготовки.

Во время первой встречи наши эксперты помогают прояснить некоторые моменты, касающиеся не только квартиры, собственника, но и членов его семьи. Ряд вопросов помогают понять: все ли заинтересованы в продаже, понимают ли они дальнейшие последствия этого шага, могут ли появиться несогласные члены семьи, которые будут чинить препятствия, учтено ли мнение тех, кто играет важную роль в семье. Из подробного разговора, становится понятно, что есть предпосылки и необходимость продать квартиру, по действующей рыночной цене, и что владелец готов к сотрудничеству с компанией, которая сделает все профессионально.

  1. Как определить цену

Цена определяется непосредственно в самой квартире. Обычно владельцы переоценивают стоимость своей собственности не только по естественной причине выиграть материально, но и потому, что они эмоционально привязаны к своей недвижимости. Это происходит неосознанно, ввиду вложенных средств в многократные ремонты, душевных и физических сил, а также многих лет проживания в родных стенах. В свою очередь, каждый покупатель стремится выиграть и найти свою лотерейную квартиру. Мысли о предстоящих вложениях в ремонт, покупку мебели или техники делает покупателей особенно экономными. 

Каждый из них не хочет финансово проиграть, что в результате приводит к разнице, в оценке стоимости квартиры доходящей до 30%. Метод рыночной оценки не всегда помогает, и в таких случаях эксперты «Гюнешли Заман» принимают во внимание следующие факторы:

  • тип строения,
  • особенности местоположения,
  • наличие покупательского спроса – купить квартиру в Ашхабаде,
  • аналогичная недвижимость, выставленная на продажу по другим объявлениям,
  • недавно проданные аналогичные квартиры,
  • инвестиционная привлекательность объекта сделки.

Такой подход поможет запустить процесс продажи, а по мере необходимости вносить коррективы в стоимость объекта. Существуют другие многочисленные критерии оценки, которые при согласовании с клиентом могут быть применены к недвижимости. Помимо перечисленных факторов, к стоимости квартиры добавляются сопутствующие расходы, связанные с ее продажей.

  1. Подготовка к продаже

Многолетняя практика подсказывает, что готовые документы обязательно должны посмотреть как минимум два профессионала. Как известно, по одному и тому же вопросу могут быть различные мнения. Поэтому в «Гюнешли Заман» опытный юрист и эксперт по недвижимости прекрасно дополняют друг другу в оценке документов. Они подскажут, какие документы нужны для полного комплекта, и какие возможные недочеты нужно исправить. Эту работу крайне важно выполнить до объявления о продаже собственности. Причин много, но главная из них – это быть готовыми в любую минуту пойти к нотариусу.

Продавать недвижимость можно различными способами. Можно пытаться самостоятельно над этим трудиться, поручить родственникам или хорошим знакомым. К сожалению, лица, не имеющие опыта в продаже недвижимости, могут совершить досадные оплошности. Статистические данные наглядно иллюстрируют, что квартиры, проданные опытными консультантами, стоят на 25% дороже, по сравнению с теми, которые были реализованы собственниками.

Кто-то думает, что если обратиться сразу к нескольким агентствам, то продажа произойдет быстро. Положительный результат возможен, но нужно учесть нюансы. Например, вместо поиска реального покупателя, конкуренция будет вести к снижению цены, а собственник просто устанет от многократных звонков или повторных показов для тех, кто хочет купить квартиру в Ашхабаде. Трудно скакать верхом одновременно на двух лошадях. Контроль процесса скачки может быть потерян, как и продажи недвижимости. Одновременная связь с несколькими агентствами превратится для собственника в работу, которая будет забирать время и силы.

Выбрав надежное агентство недвижимости, и заключив договор о получении услуги, собственник поручает всю работу ответственному лицу, уполномоченному агентством. Процент комиссионных, которые получит консультант, оговаривается заранее, и служит своего рода мотивационным двигателем выполнить работу качественно.

Наивно полагать, что процесс продажи начинается с размещения объявления, и что на следующий день появится покупатель, готовый незамедлительно купить квартиру в Ашхабаде. Далеко не так. Первоочередная роль отводится специалисту по недвижимости, который подготавливает маркетинговый план. Обычно на продажу уходит до 6 недель. В случаях, когда предложение специфично, придется ждать своего покупателя.

Маркетинговые принципы в первую очередь помогают определить целевую группу потенциальных покупателей и поддерживать интерес на предлагаемую недвижимость за счет активной рекламы. Но усилия также должен приложить и собственник. Наведение чистоты и порядка в квартире бывает недостаточно. Необходимо также следовать советам специалиста по недвижимости в предпродажной подготовке, эффективность которой доказана мировой практикой.

Оформленная доверенность на консультанта позволяет сделать широкий круг различных дел: оплатить коммунальные услуги и получить справки об отсутствии задолженностей, выписать из квартиры членов семьи, подготовить другие документы.

 

  1. Проявление и удержание спроса

Официальное выставление квартиры на продажу происходит по различным рекламным каналам, которые в свою очередь приводят заинтересованных клиентов, которые планируют купить квартиру в Ашхабаде уже в первую неделю. Начинается показ всех достоинств, продаваемой недвижимости. Кроме прямых покупателей, интерес могут проявить агенты, выполняющие заказы своих клиентов. Для них проводится День открытых дверей, когда в одно и то же время смотрят и задают вопросы о квартире.

Показ для покупателя это не проход по квартире и ее осмотр. На этом этапе проявляется все мастерство профессионала, который определяет истинную заинтересованность гостя, а затем выходит на плоскость взаимной выгоды покупателя и продающего. В мировой практике собственник отсутствует на показах, доверяя этот процесс профессионалу. Желание владельца поучаствовать в показе квартиры может привести к спонтанным и непродуманным решениям, которые окажутся невыгодными для собственника.  

Для прозрачности отношений, все обсуждения между покупателем и собственником рекомендуется проводить в письменном виде. Такой способ показывает непредвзятость компании по недвижимости, а также помогает избежать случайного недопонимания. Оферты, или предложения в переводе с английского, передаются собственнику квартиры. Имея несколько потенциальных покупателей с разными ценовыми предложениями важно не потерять их, но и не прогадать в финансовом плане. Этот процесс требует максимального профессионализма от специалиста по недвижимости, и умения лавировать в предложениях и соблюдать временной график.

Нелегкий вопрос возникает перед собственником: «Принять предложение по низкой цене или подождать лучшего предложения?» Если хозяин недвижимости решает подождать, то перед специалистом по недвижимости возникает задача второго порядка – удержания спроса и более широкий охват клиентов. Различные технологические приемы используются мастерами своего дела по применению техники лучшего предложения, активной рекламы, переговоров с клиентами, коррекции цены.

  1. Отчетность

Регулярное информирование собственника о ходе продажи квартиры считается одним из главных принципов работы профессионалов. Клиент обязательно должен знать, что было сделано, какие усилия были приложены, что было сделано для привлечения внимания покупателей, которые хотели бы купить квартиру в Ашхабаде, какая работа проводилась с покупателями, какие вопросы возникали и т.п. Профессионалы понимают, как ценна для владельца его квартира, и как ему важно продать ее. Очевидно, что собственник может вносить коррективы, изменить свое решение, отказаться от услуг агентства, или наоборот инвестировать в более активную рекламу.

Общение по телефону, электронной почте, онлайн чату помогут зафиксировать как каждый проделанный шаг, так и анализ за неделю, с выводами и предложениями. Осведомленность помогает избежать непонимания или казусов, когда квартира продается самим хозяином, потерявшим надежду на успех. Отчетность – это зеркало, в котором отражается не только выполненная работа, но и высокий профессиональный уровень специалиста по недвижимости.

 

  1. Заключение предварительного договора

Достижение согласия между покупателем и собственником квартиры относительно цены и сделки осуществляется письменным договором, который может быть подписан в офисе агентства, у нотариуса, выбранного собственником или рекомендованного покупателем, или юридической фирме. Чаще всего выбор места делает покупатель, которому предстоит оплачивать покупку, для достижения большей уверенности в правильном оформлении документов. Расходы за услуги нотариуса делятся между сторонами сделки, но бывают и другие варианты.

Перед подписанием, уполномоченным лицом проверяется состояние документов, объекта продажи, а также физическое присутствие каждой стороны, вступающей в сделку. Завершается заключение предварительного договора передачей задатка, в заранее оговоренном размере. Обычная практика показывает, что сумма может колебаться от 3 до 10 процентов. Согласно условиям, если покупатель разрывает договор, то задаток делится между собственником и агентством по недвижимости, в пропорциях 50% на 50%. В случае отказа продавать квартиру, собственник будет обязан выплатить покупателю двойной размер залоговой суммы, а также компенсировать расходы агентства.   

Бывают случаи, когда стороны не считают необходимым заверять договор у нотариуса. Такое допустимо, при условии использования образца договора, соответствующего действующему законодательству.

  1. Сделка

Заключительный этап происходит в официальной обстановке у нотариуса. При подписании договора купли продажи квартиры присутствуют все ключевые участники: собственники (в различных случаях их может быть несколько, муж и жена и т.п.), покупатель со второй половиной, если находится в законном браке. Каждая сторона должна иметь при себе документы, удостоверяющие личность с вклеенными фотографиями. При использовании другого документа вместо паспорта, потребуется справка о прописке.

Нотариус, после проверки всех предоставленных документов, получения согласия с условиями договора и подтверждения готовности сторон заключить сделку, предлагает им подписать договор. Перед подписанием договора экспертом по недвижимости проводится подготовительная работа по сбору ряда справок в соответствующих государственных учреждениях, доказывающих, что квартира не находится в аресте, залоге,  и т.п.

В разных странах, помимо услуг нотариуса, принято оплачивать различные налоги и пошлины. Если участниками сделки являются несовершеннолетние, не резиденты или юридические лица, то процесс сделки имеет некоторые особенности. Широко распространена практика оплаты покупки квартиры безналичным расчетом. Участие банка в этой сделке оплачивается в соответствии с установленными тарифами. Консультант, в свою очередь, вознаграждение за выполненную работу получает в день сделки.

 

  1. Передача квартиры новому собственнику

Редко случается, что покупатель входит в купленную квартиру в день подписания договора. Собственники заранее оговаривают сроки, когда передадут ключи новому хозяину и полностью освободят квартиру. Для предотвращения неожиданных обстоятельств, специалисты по недвижимости предлагают сделать письменное соглашение, в котором указываются сроки передачи квартиры и размер штрафа за нарушение соглашения. Собственник в качестве гарантии оставляет залог в агентстве. Если к указанным срокам квартира не передается новому владельцу, то оставленный залог может быть использован на судебные издержки для урегулирования вопроса передачи квартиры.

Некоторые собственники вместе с квартирой оставляют новому хозяину мебель, технику и другие предметы. Перечень оставляемых вещей оговаривается заранее. Демонтаж сантехники, кранов, напольного покрытия или кафеля не этично, если только не оговорено предварительно. Если квартире был нанесен ущерб, то новый владелец может обратиться в суд за получением компенсации. «Гюнешли Заман» помогает каждой стороне в этом вопросе, а  подписание договора с описью передаваемого имущества служит гарантией того, что новый владелец найдет защиту в суде.

Подводя итоги

Специалист по недвижимости вместе с собственником квартиры проходит все этапы продажи квартиры. Вступая в деловые отношения, он берет на себя ответственность выполнить взятые обязательства по продаже квартиры на выгодных условиях. Профессиональное отношение к делу и этика продажи являются важными маркерами хорошей работы. В «Гюнешли Заман» эксперты по недвижимости работают системно и используют технологии продажи недвижимости, понимание которых приобретается обучением и опытом.  Знания и опыт специалистов по недвижимости в свою очередь шлифуется и совершенствуется годами. Поэтому, чтобы продать или купить квартиру в Ашхабаде по лучшей цене и относительно быстро рекомендуется обращаться к экспертам в сфере недвижимости.